近日，“現(xiàn)房銷售”這一話題再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。近年來(lái)，多地積極開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，相關(guān)配套支持政策也在不斷完善，推動(dòng)現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比穩(wěn)步提升。

多地已在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

商品房預(yù)售制度源于香港，于20世紀(jì)90年代內(nèi)地住房制度改革初期引入，并迅速成為主流銷售模式。這一模式憑借“賣期房”的運(yùn)作機(jī)制，大幅縮短了房企資金回籠周期，顯著提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率，成為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的重要?jiǎng)恿ΑＨ欢?，隨著市場(chǎng)發(fā)展，預(yù)售制度引發(fā)的交付風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量糾紛等問(wèn)題日益凸顯，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作也應(yīng)運(yùn)而生，并在不同階段承擔(dān)著差異化作用：市場(chǎng)過(guò)熱期，它是遏制房企非理性拿地的“降溫劑”；行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)，它則成為“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)”的關(guān)鍵防線。

根據(jù)公開(kāi)信息梳理，早期的“現(xiàn)房銷售”探索多為特定地塊或嘗試性舉措，最早或可追溯至2014年。當(dāng)年7月，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗地塊出讓預(yù)合同中，首次明確“建成房屋須以全裝修現(xiàn)房銷售”。2016年—2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍期，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地端設(shè)置過(guò)現(xiàn)房銷售條件，旨在平抑土地市場(chǎng)過(guò)熱情緒。但隨著市場(chǎng)調(diào)整，部分城市在隨后的土地出讓活動(dòng)中暫緩相關(guān)舉措。

近些年來(lái)，伴隨行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露、房企出險(xiǎn)，不少城市在土地出讓環(huán)節(jié)重啟現(xiàn)房銷售的要求，同時(shí)多地還出臺(tái)了一系列配套支持政策。

從地方試點(diǎn)來(lái)看，海南是全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份。2020年3月，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)通知，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

北京自2021年起，在集中土拍中持續(xù)擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍。先是在大興黃村海戶新村地塊試點(diǎn)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售面積”；到2022年北京集中供地時(shí)，首批18宗地塊中9宗涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積，第二批17宗地塊中12宗設(shè)“競(jìng)現(xiàn)房銷售”，第三批18宗地塊中13宗設(shè)置競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。2023年集中供地制度優(yōu)化調(diào)整后，部分地塊出讓時(shí)也設(shè)有競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積相關(guān)要求。

深圳于2023年8月重啟現(xiàn)房銷售的探索，打破了自2016年以來(lái)的空白。2023年8月，深圳寶安區(qū)的A001-0212地塊是首宗“競(jìng)現(xiàn)房”宅地；2024年10月，寶安區(qū)A219-0080號(hào)地塊要求全部現(xiàn)房銷售。

去年我國(guó)現(xiàn)房銷售面積占比已達(dá)30%

從政策層面來(lái)看，中央與地方已形成合力，持續(xù)為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)提供支持。

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，自2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超30個(gè)省(市)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售及出臺(tái)相關(guān)支持政策。其中，合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。例如，合肥在土地出讓環(huán)節(jié)對(duì)部分地塊提出現(xiàn)房銷售要求；鄭州也選取了一些重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)展試點(diǎn)工作。

除了直接試點(diǎn)外，多地還出臺(tái)了一系列配套支持政策。例如，贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力；九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，刺激購(gòu)房需求；山東多地則提高購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度，降低購(gòu)房者購(gòu)房成本。

與此同時(shí)，2023年以來(lái)，中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法也頻出。2023年1月召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念，也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度改革”。上述全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)后，山東、安徽、河南、四川等省份明確提出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

2024年12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議將“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”列為2025年重點(diǎn)抓好的工作之一。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比正逐步提升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2024年，我國(guó)現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達(dá)到30.84%。而在過(guò)往的2020年至2023年的四年間，現(xiàn)房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

現(xiàn)房銷售對(duì)市場(chǎng)有哪些影響？

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)未來(lái)的大趨勢(shì)，也是重塑房地產(chǎn)行業(yè)格局，推動(dòng)房企向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉措之一。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，全面鋪開(kāi)需兼顧金融、土地、監(jiān)管等多維度配套改革，平衡風(fēng)險(xiǎn)防控與市場(chǎng)穩(wěn)定。但在當(dāng)下全面推行現(xiàn)房銷售的時(shí)機(jī)并不成熟，一旦實(shí)施過(guò)快，或?qū)⑻嵘康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)行業(yè)造成沖擊。

特別是對(duì)房企而言，現(xiàn)房銷售也是其不得不直面的問(wèn)題。有房企人士此前就表示，預(yù)售制度下各地樓盤達(dá)到一定的預(yù)售條件即可銷售，現(xiàn)房銷售就意味著資金回籠周期變長(zhǎng)，資金壓力更大。在拿地時(shí)，現(xiàn)售要求會(huì)進(jìn)行研判。

在張波看來(lái)，在期房銷售模式下，開(kāi)發(fā)商可以在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中通過(guò)預(yù)售提前回籠資金，緩解資金壓力，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。而現(xiàn)房銷售意味著開(kāi)發(fā)商需要具備較強(qiáng)的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，可能會(huì)放大這一壓力。另一方面，現(xiàn)房銷售也會(huì)在短期內(nèi)減少新房供應(yīng)量。由于開(kāi)發(fā)周期變長(zhǎng)，短期內(nèi)能夠推向市場(chǎng)的新建商品房數(shù)量會(huì)相應(yīng)減少，這可能延緩市場(chǎng)復(fù)蘇的步伐。

不過(guò)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，現(xiàn)房銷售對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也存在諸多積極意義。張波認(rèn)為，最首要的就是提升產(chǎn)品的品質(zhì)，由于現(xiàn)房是“所見(jiàn)即所得”，購(gòu)房者可以實(shí)地查看房屋的細(xì)節(jié)和質(zhì)量，這就要求房企在建設(shè)初期投入更多資源提升質(zhì)量，倒逼房企優(yōu)化設(shè)計(jì)、建材和配套，有利于提升行業(yè)整體質(zhì)量水平。同時(shí)，現(xiàn)房銷售有利于行業(yè)的優(yōu)勝劣汰?，F(xiàn)房銷售對(duì)房企的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求，實(shí)力較弱、依賴預(yù)售資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)將逐漸被市場(chǎng)淘汰，而規(guī)模性房企則可以通過(guò)并購(gòu)、獲取核心地塊等方式擴(kuò)大市場(chǎng)份額，加速行業(yè)整合。

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