澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏

2025年春節(jié)假期結(jié)束后，多地土地市場(chǎng)迎來(lái)新一輪土地出讓?zhuān)?ldquo;開(kāi)門(mén)紅”行情延續(xù)。

2月11日，北京市朝陽(yáng)區(qū)一宗涉宅組合用地成功出讓?zhuān)硕嗉曳科蟮年P(guān)注。經(jīng)過(guò)超百輪競(jìng)價(jià)后，金茂和保利發(fā)展組成的聯(lián)合體以87.295億元的價(jià)格成功競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率10.5%。

該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)三間房鄉(xiāng)，由三塊地組合而成，總土地面積68996.22平方米。據(jù)悉這也是朝陽(yáng)區(qū)第三次以組合打包的形式進(jìn)行土地出讓。

在鄭州，節(jié)后的首場(chǎng)土拍同樣引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注。2月8日，鄭州迎來(lái)2宗宅地出讓?zhuān)?jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)6小時(shí)的激烈競(jìng)價(jià)，中海地產(chǎn)以10.89億元的高價(jià)競(jìng)得金水區(qū)一宗地塊，溢價(jià)率高達(dá)87.5%，成為2021年來(lái)鄭州涉宅用地成交溢價(jià)率最高的地塊。

這種核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，在近期的土拍市場(chǎng)上并不罕見(jiàn)。無(wú)論是杭州、成都、深圳還是上海，土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)出類(lèi)似的熱度。多場(chǎng)土地拍賣(mài)活動(dòng)中，眾多房企紛紛出手，高溢價(jià)成交的地塊不在少數(shù)。

多地今年首場(chǎng)土拍以高溢價(jià)開(kāi)局

1月27日，成都2025年首場(chǎng)土拍中，兩宗住宅用地全部溢價(jià)成交，成交總額19.61億元。其中，成華區(qū)一宗地塊吸引近20家房企參與競(jìng)拍，最終華潤(rùn)置地旗下公司以16.87億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)20400元/平方米，溢價(jià)率達(dá)51.11%。

同樣的情況也出現(xiàn)在上海。上海2025年首場(chǎng)土拍中，松江區(qū)SJS30003單元01-18號(hào)地塊吸引4位競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，最終保利發(fā)展旗下公司經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià)，以20.52億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率27.93%，成交樓板價(jià)為29425元/平方米。

在深圳和杭州，土地市場(chǎng)的熱度同樣高漲。1月16日，深圳迎來(lái)2025年首宗宅地出讓?zhuān)挥邶垗弲^(qū)龍城街道的G01045-0200地塊吸引了8家房企參與競(jìng)價(jià)。經(jīng)過(guò)246輪競(jìng)價(jià)后，由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司以30.65億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)29611元/平方米，溢價(jià)率70.37%。

而在杭州，無(wú)論是蕭山區(qū)還是拱墅區(qū)地塊，均引發(fā)房企激烈爭(zhēng)奪。其中，杭州拱墅區(qū)湖墅單元地塊經(jīng)過(guò)220輪競(jìng)價(jià)后以54.6億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率71.25%，刷新了杭州土拍史上最高成交樓面價(jià)，也使得杭州地價(jià)挺進(jìn)6萬(wàn)元/平方米時(shí)代。

中指研究院分析師孟新增指出，自2024年9月底以來(lái)，一線及強(qiáng)二線城市二手房成交量?jī)r(jià)已呈現(xiàn)筑底回升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒逐步回暖，房企對(duì)后市的信心有所修復(fù)。2025年年初，地方政府積極推出位于核心區(qū)域、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊(如鄭州、成都、杭州等地)，這些地塊因區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著、開(kāi)發(fā)價(jià)值高，進(jìn)一步增強(qiáng)了房企拿地積極性。同時(shí)，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看，年初拿地能夠在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)開(kāi)工并進(jìn)入銷(xiāo)售階段，有助于房企快速回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率。

其認(rèn)為，2025年土拍高溢價(jià)開(kāi)局是優(yōu)質(zhì)資源競(jìng)爭(zhēng)、政策加力支持與市場(chǎng)預(yù)期改善共同作用的結(jié)果。

土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖態(tài)勢(shì)顯著，市場(chǎng)信心不斷增強(qiáng)

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，1月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比增長(zhǎng)超四成，土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖態(tài)勢(shì)顯著。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)中指研究院發(fā)布的報(bào)告，2025年1月，TOP100企業(yè)拿地總額1210.7億元，同比增長(zhǎng)41.4%，相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。

報(bào)告顯示，2024年10月以來(lái)核心城市土拍市場(chǎng)保持一定活躍度，2025年1月，北京、深圳、上海等一線城市土地掛牌及成交均較為活躍，一線城市住宅和商辦用地土地出讓金同比增長(zhǎng)超10%，且有多宗較高總價(jià)地塊成交，帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比轉(zhuǎn)正。

從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，1月北京拍出多宗高總價(jià)地塊。入榜地塊中，北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目二期(剩余用地)HD00-0803-0029地塊R2二類(lèi)居住用地以總價(jià)91.5億元位居榜首，溢價(jià)率17.33%，該地塊由中鐵置業(yè)、招商局和華潤(rùn)組成的聯(lián)合體競(jìng)得。同一日，建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元的總價(jià)競(jìng)得北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目二期(剩余用地)HD00-0803-0030地塊，溢價(jià)率25.04%，總價(jià)位列第二。此外，入榜地塊中，杭州湖墅單元和北干西單元地塊、深圳龍城街道地塊溢價(jià)率均超60%，土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖態(tài)勢(shì)顯著。

孟新增認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市的土拍熱度尚可，而多數(shù)城市土拍則較為平淡。同時(shí)，相對(duì)于央國(guó)企及地方國(guó)資，民企拿地整體相對(duì)偏弱，但積極的信號(hào)是，2024年三季度以來(lái)不少熱點(diǎn)城市迎來(lái)民企入市拿地。

其指出，目前拿地民企大致可以分成三類(lèi)：第一類(lèi)是全國(guó)化布局民企，如龍湖、綠城、偉星、濱江等；第二類(lèi)是本地民企，如中天美好、興耀、建杭等持續(xù)深耕杭州；寧波江山萬(wàn)里在寧波補(bǔ)倉(cāng)；遠(yuǎn)達(dá)布局成都；湖南運(yùn)達(dá)落子長(zhǎng)沙。第三類(lèi)是規(guī)模較小民企除自身城市外，積極在核心城市補(bǔ)倉(cāng)，如邦泰布局長(zhǎng)沙、合肥等。而國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼也投身熱點(diǎn)城市的土地拍賣(mài)活動(dòng)中。去年9月以來(lái)，貝殼先后拿下成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊、上海奉賢新城地塊以及杭州錢(qián)塘區(qū)下沙單元地塊。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，2025年開(kāi)年以來(lái)，部分地區(qū)的確出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，并且大都集中在一二線熱點(diǎn)城市的熱門(mén)板塊，例如成都的青羊區(qū)、鄭州金水區(qū)、杭州拱墅區(qū)，這一趨勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇提供了積極信號(hào)，但也要看到市場(chǎng)面的持續(xù)回暖還需要進(jìn)一步觀察，今年3月、4月市場(chǎng)的變化值得重點(diǎn)關(guān)注。

張波認(rèn)為，房企在拿地層面會(huì)更關(guān)注未來(lái)的安全性，因此核心城市的部分地塊因區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、開(kāi)發(fā)價(jià)值高而受到房企青睞，加之優(yōu)質(zhì)地塊本身供應(yīng)就稀缺，導(dǎo)致了高溢價(jià)成交現(xiàn)象的產(chǎn)生。隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和房地產(chǎn)政策的優(yōu)化，房企融資環(huán)境不斷轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)信心不斷增強(qiáng)，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的活躍度有望在今年進(jìn)一步得到提升。

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