其次，是繼續(xù)補(bǔ)充一些關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的思考的。

有人問(wèn)到底怎么給萬(wàn)科估值？以港股萬(wàn)科企業(yè)為例，當(dāng)前（2023年4月6日收盤(pán)）的市值是1432億港幣，按照當(dāng)前的匯率（0.8756）換算，相當(dāng)于大約1250億人民幣的市值，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是按照破產(chǎn)的公司來(lái)估值了。

當(dāng)然，說(shuō)破產(chǎn)有點(diǎn)開(kāi)玩笑。

【資料圖】

實(shí)際上，當(dāng)前就看你是相信萬(wàn)科未來(lái)仍然是桌上的玩家還是會(huì)被T出局，反正10萬(wàn)億+的市場(chǎng)就擺在這里，現(xiàn)在的分歧是萬(wàn)科未來(lái)有沒(méi)有能力上桌。

龍頭集中已經(jīng)是確定了的事情，后面的公司已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)參與了，就看你相不相信前五的玩家里面有萬(wàn)科，只要你相信這個(gè)，那么怎么算都是便宜的。

因?yàn)槿f(wàn)科這兩年踏錯(cuò)了一些節(jié)奏，市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的管理層不太信任。萬(wàn)科在堅(jiān)決地轉(zhuǎn)型，華潤(rùn)的商業(yè)地產(chǎn)是歷史的積累，保利在堅(jiān)決地加住開(kāi)的杠桿，這玩意到底誰(shuí)對(duì)，目前無(wú)法證偽。

市場(chǎng)更看重短期的利潤(rùn)，保利加杠桿，1-2年就會(huì)體現(xiàn)在報(bào)表上面，萬(wàn)科堅(jiān)決縮表，那未來(lái)兩年報(bào)表一定不好看。

至于更長(zhǎng)期，以大A機(jī)構(gòu)和散戶的尿性，鬼才關(guān)注這個(gè)。

萬(wàn)科布局經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，是一個(gè)超級(jí)漫長(zhǎng)的過(guò)程，和住開(kāi)業(yè)務(wù)1-2年就會(huì)體現(xiàn)在報(bào)表上面不同，這東西產(chǎn)生價(jià)值非常緩慢，但是接近于永續(xù)性，因此如果萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)未來(lái)逐漸開(kāi)始穩(wěn)定地貢獻(xiàn)利潤(rùn)的話，那么這塊的資產(chǎn)就需要重新估值。

補(bǔ)充這些。

$萬(wàn)科A(SZ000002)$$保利發(fā)展(SH600048)$$招商蛇口(SZ001979)$#李蓓稱(chēng)地產(chǎn)存在“十年一遇級(jí)別”機(jī)會(huì)#@今日話題

原創(chuàng)首發(fā) | 菜頭日記（ID: CT600519)

作者 | 菜頭

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