當地時間12月7日，黑石集團（BlackStone）CEO蘇世民（Stephen Schwarzman）首次回應公司房地產信托基金產品遭遇贖回危機。在當天由高盛舉行的一場行業(yè)會議上，蘇世民否認了公司旗下房地產投資基金B(yǎng)REIT（Blackstone Real Estate Income Trust）遭遇超額贖回危機。該基金在上周限制了贖回規(guī)模，原因是投資者的贖回請求已經超過了月度和季度限額。

蘇世民認為，“BREIT面臨贖回意味著產品出現(xiàn)問題”的說法是錯誤的。他強調，這并不是一只具有每日流動性的共同基金，其持有的資產是房產。

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蘇世民表示，在BREIT收到的眾多贖回請求中，有相當一部分來自亞洲。而亞洲的投資者往往更多地通過融資來擴張頭寸，但今年早些時候市場惡化，這些投資者需要籌集現(xiàn)金滿足追加保證金的要求，因此選擇了贖回基金份額。

此外，受到投資者持續(xù)贖回的傳言影響，黑石股價近期跑輸大盤，自上月高點已經下跌超過20%。

黑石年初至今股價走勢

黑石房地產投資基金B(yǎng)REIT是什么？

黑石集團2017年推出BREIT，是市場上規(guī)模最大的私募房地產基金之一，主要投資于美國商業(yè)房地產，并在較小程度上投資于房地產債務投資。公開資料顯示，目前該基金總規(guī)模為1250億美元（約合人民幣9000億），凈資產規(guī)模為690億美元（約合人民幣4800億），投資組合涵蓋房屋租賃、工業(yè)、數據中心等。

過去三年，BREIT一類份額的年化回報為15.5%，今年的回報為9.3%。該基金的優(yōu)異表現(xiàn)，也讓該基金的規(guī)?？焖僭鲩L，且為黑石帶來豐厚的收入。根據黑石最新的財報，該基金給黑石集團帶來的費用收入占整個集團該收入的五分之一。

BREIT投資組合

但在今年10月，BREIT收到了高達18億美元的贖回請求，約為其凈資產的2.7%，11月收到的贖回請求同樣超過了月度贖回上限。由于贖回壓力過大，黑石集團不得不限制投資者的贖回規(guī)模。限制之后，該基金相關投資者，一季度最多只能贖回5%的份額，每月最多只能贖回2%的份額。12月投資者只被允許贖回相當于該基金0.3%的凈資產額度。由此也引發(fā)了投資者關于公司陷入流動性危機的擔憂。

為了應對基金贖回，黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場等地產項目，計劃出售其持有的兩家賭場的50%股份，估值在13億美元左右。

此外，也有分析認為，投資者之所以急于贖回主要是對BREIT的實際價值存在疑問。在美國地產市場走勢低迷的大背景下，BREIT年初至今回報率仍然高達9%以上。盡管黑石將BREIT的高回報率解釋為公寓和工業(yè)地產租金上漲所致，但投資者仍然不買賬。

美國房地產信托基金面臨危機

BREIT并不是唯一陷入危機的房地產信托基金。規(guī)模僅次于BREIT，隸屬喜達屋資本的房地產投資信托基金（SREIT）也在11月遭遇投資者的資金贖回請求超過月度限額后開始限制贖回。

與BREIT一樣，SREIT允許投資者每月贖回資產凈值的2%，每季度的贖回額度為5%。SREIT的規(guī)模達到146億美元，管理著這只基金的喜達屋資本的資產總價超過1250億美元。與BREIT類似，SREIT今年的投資回報相當可觀，SREIT截至10月的年初至今回報率為10.2%。

SREIT與BREIT具有相似的資產組合和費用結構，SREIT的大部分資產也是公寓大樓和倉庫。它們是近年來REIT行業(yè)中表現(xiàn)最強勁的兩只基金。

分析認為，房地產信托投資基金的優(yōu)異表現(xiàn)，是基于美國房地產市場過去兩年的瘋狂上漲。據標普CoreLogicCase-Shiller全國房屋價格指數顯示，在2020年3月至2022年6月期間，美國房價驚人地上漲了42%。

但在美聯(lián)儲年初開始瘋狂加息后，美國房地產的泡沫正在逐漸破滅。美國30年期固定抵押貸款的平均利率從2.98%飆升至7.1%，為2002年以來首次突破7%，這嚴重影響了購房者的需求。

據抵押貸款銀行協(xié)會(Mortgage Bankers Association)的數據顯示，抵押貸款購買申請同比下降了41%。實際上，現(xiàn)在的購房申請數量比2008年金融危機時還少。需求暴跌之下，全美范圍內的房價已經出現(xiàn)了量價齊跌的局面。據美國公布的最新房價數據顯示，20城房價在9月環(huán)比下跌1.2%，為連續(xù)第三個月下跌。

另外，據全美地產經紀商協(xié)會(NAR)公布的數據顯示，美國10月成屋銷售總數年化錄得443萬戶，創(chuàng)2011年12月以來的新低，環(huán)比下降5.9%，為連續(xù)9個月下滑，創(chuàng)有史以來最長連跌紀錄，連跌周期甚至已超過2008年次貸危機時期。

越來越多的華爾街機構發(fā)出警告，美國的房地產市場泡沫將會加速破滅。其中，畢馬威(KPMG)首席經濟學家DianeSwonk預測，2023年美國的房價或將下跌15%；摩根士丹利認為，美國房價調整才剛剛開始，凱斯-席勒全美房價指數將于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美國房價將由峰值下滑約10%。

與此同時，美國大部分房地產投資信托基金的一致共識是，美國房地產交易市場正在大幅放緩。越來越多的投資者認為，目前房價還未跌到位，房地產投資信托基金和房地產行業(yè)將面臨進一步下跌。

校對：廖勝超

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