住建部重磅發(fā)聲!

3日晚間，據(jù)新華社消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹近日帶隊赴浙江省杭州市、江蘇省無錫市調(diào)研督導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制落實情況時說，城市政府要充分認識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務(wù)院的決策部署落到實處。

倪虹指出，中央經(jīng)濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務(wù)之一，再次強調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜，多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

為了抑制樓市“虛火”，2021年開年兩個月，全國各地已密集出臺一輪房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2月底今年以來各地與房地產(chǎn)市場有關(guān)的樓市調(diào)控次數(shù)已高達87次，囊括了北京、上海、深圳、廣州、杭州、東莞等一線城市及熱點城市。這也是繼去年7、8月后的新一輪樓市調(diào)控。

2021年2月百城新建住宅價格指數(shù)(來源：中指研究院)

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上一輪調(diào)控總體以調(diào)控市場需求為主，比如提高購房門檻，堵假離婚的漏洞，限制購買數(shù)量等。而這一輪調(diào)控則主要集中在降低樓市杠桿之上，比如限制貸款額度、提高利息、清查違規(guī)資金進入樓市等。

控制杠桿

2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，隨著第一期參考價格目錄的發(fā)布，全市3595個小區(qū)被逐一“標價”。記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，目前深圳各大型銀行紛紛表示將參考二手住房成交參考價格，合理發(fā)放二手住房貸款。與此同時，多家銀行的個貸經(jīng)理還表示，經(jīng)營貸的評估標準也將參考二手住房成交參考價格。如果銀行強力執(zhí)行二手住房成交參考價格，購房者購買深圳絕大部分房產(chǎn)的首付比例將有所提高，投資客想從銀行套出抵押貸等貸款也會難上加難，從而達到控制杠桿的效果。

深圳樓市的火熱早已傳導至臨深片區(qū)，這當中最為明顯的當屬東莞樓市。就在2月27日凌晨，東莞也再次加碼樓市調(diào)控，其中包括了影響力較大的首付比例調(diào)整、升級非本市戶籍居民家庭的限購條件等，也是在一定程度上控制杠桿。

今日，上海市房屋管理局也發(fā)布了《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》?！锻ㄖ分赋?，要求持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介經(jīng)營行為，嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。此外，加大商品住宅用地供應(yīng)力度，量化地價調(diào)控目標，合理制定土地出讓方案，穩(wěn)定市場預(yù)期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。在房價地價聯(lián)動的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實行限價競價。

此外，上海實施住房限售，《通知》指出，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，從加強司法拍賣住房限購等四方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堵住投資客入場的路徑。《通知》還要求嚴格防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。嚴禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費貸款，嚴格個人經(jīng)營貸和消費貸真實性審查，加強貸后資金管理。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，杭州的新調(diào)控措施學習深圳、上海、北京的做法，全面圍堵經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)進入樓市。值得注意的是，春節(jié)前后北京、上海、深圳、廣東銀監(jiān)部門相繼表態(tài)，全面打擊資金借助經(jīng)營貸、消費貸的幌子，披著實體的外衣違規(guī)進入樓市，逃避套限貸政策。

二手房成新重點

除了控制杠桿，二手房市場成為各個城市關(guān)注的焦點。可以看出，對于二手房市場而言，過去監(jiān)管較少，而現(xiàn)在監(jiān)管陸續(xù)增加。深圳推出二手住房成交參考價格之后，市場效果立竿見影，不僅二手房網(wǎng)簽量大降，整個市場都陷入觀望和博弈狀態(tài)。

無錫近日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范我市二手房交易秩序的通知》，提出要開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作。規(guī)范二手房信息發(fā)布行為，建立二手住房價格信息發(fā)布機制。其中提到，房屋交易管理部門應(yīng)加強對中介機構(gòu)及時、準確報送二手住房掛牌和成交數(shù)據(jù)等相關(guān)信息的指導，加強對熱點片區(qū)、熱點樓盤成交信息收集分析，及時公開參考成交價格區(qū)間，曝光典型炒作案例。杭州的調(diào)控措施也提出，嚴厲打擊房地產(chǎn)中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，中介機構(gòu)不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。此外，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，要求各網(wǎng)絡(luò)平臺賬號及網(wǎng)絡(luò)群要嚴格遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)定，進一步規(guī)范信息發(fā)布行為。

2月27日，東莞市也發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，也明確進一步完善二手住房網(wǎng)簽交易價格發(fā)布機制。“這說明當前在管控房地產(chǎn)方面，各城市越來越細致。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對二手房價格發(fā)布的規(guī)范，有助于穩(wěn)定二手房市場，不排除后續(xù)其他城市也會跟進類似的監(jiān)管政策。此外，在一些市場人士看來，控制杠桿僅僅控制銀行的投放，可能難以控制住房價，但如果把評估模式改變，評估的依據(jù)也改變，那銀行就沒辦法了，這也是長效機制。

那么，二手房參考價等政策嚴格執(zhí)行后，有沒有可能引發(fā)銀行壞賬?李宇嘉認為，“不會大規(guī)模引發(fā)，只要房價不會明顯下跌就行，即便是2008年銀行也沒有因為地產(chǎn)而引發(fā)壞賬。當然，房價不漲了或者漲幅不大了，前期加杠桿的投資客或許會出現(xiàn)問題，但會有司法拍賣來解決，所以問題不大。以深圳市場為例，現(xiàn)在來看按揭、經(jīng)營貸全面執(zhí)行參考價，降杠桿已經(jīng)開啟，只要杠桿控制住，深圳房價就會穩(wěn)定下來。”

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